国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏：用REITs持有政府公共资产是应对中国金融风险的重要手段
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王佳飞 陈梦妤
“REITs在世界范围内是一个伟大的金融创新，在中国同样也是重大创新。REITs对于中国的经济发展非常有益，我希望REITs创新尽早能够在我国落地。”
7月18日，在清华大学五道口金融学院联合《》旗下每经智享会推出的“五道口在线学习计划”直播中，国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏发表了题为“把REITs献给当下中国”的讲座，呼吁REITs尽快全面落地。
积极推进政府公共资产证券化
我国第二季度GDP同比增速3.2%，实体经济已经回正，但同时依旧面对着国际疫情泛滥和世界经济下滑风险加剧，不稳定、不确定因素仍在。孟晓苏认为，此时要积极推进政府公共资产证券化，减轻政府债务负担，特别是引入REITs。
据了解，REITs于20世纪60年代首先在美国生长并且逐渐成熟。到了2019年年初，美国总共发行了221只公募REITs，总市值达到了1.1万亿美元。
REITs在2000年左右进入亚洲国家和地区，目前在亚洲国家和地区已经有将近180只，总市值超过2900多亿美元。
所谓REITs，就是向社会募集资金，而该基金只能用于持有不动产的收租物业，这些租金每年要向投资人分配，一般是分配两次，而这些含权的证券可以到资本市场上去流通，从而获得流通的便利。
孟晓苏表示：“简单说，REITs就是不动产收益权，进入资本市场流通这样的一种金融产品，把凝固的不动产资产通过租金一步一步提炼出来。”
在孟晓苏看来，REITs有如下优势：
首先要求按期分红，而且REITs的年收益率一般要达到6%~8%，是个不错的水平。
第二是能上市流通，可以到资本市场流通中兑现，从而获得资本增值空间。
第三是免税优惠，很多国家都给了REITs免除公司税的优惠。
第四是限制开发。REITs只能投向收租物业，而不能够投向新的开发。正是因为这样的规定，使得权益性REITs建立在资产信用的基础之上，更适用于企业的资产证券化。
REITs首先应进入政府公共资产
“用REITs持有政府的公共资产是应对中国金融风险的重要手段。”
在孟晓苏看来，REITs首先应当进入政府的公共资产，包括租赁房、基础设施等。
“目前政府基础设施建设无法出卖，只能够靠多年经营慢慢收回收益，期间会占用大量地方政府和有关企业债务，REITs能够使基础设施实现由社会资金持有。”
2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，其中也认为REITs能“有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展”，同时划定了REITs进入的重点行业，包括“优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”。
这些资产转化为社会资金持有，并不需要新的增量，这些资金仍然是存在于这些项目之中的，只不过过去是以借款的方式存在，今后转化为直接融资，就是以权益性的方式存在。
“这样我们就把整个经济结构给调整好了。”
孟晓苏认为在REITs推进中应当注意两个方面。
“首先要规范资产评估，我们缺乏REITs工具，在原来的评估体系之下，收益率显得不高。评估规范之后，可以反映正常的资产价值，收益率能够有一定程度的提高。”
“第二个方面是精选优质资产，在庞大的基础设施和相关的资产之中，要先把优质资产拿出来，推动REITs试点成功，今后再进一步把其他资产加工成优质资产。”
推动商业房地产REITs
REITs对于房地产市场的发展意义非同寻常。
孟晓苏说：“房地产业仍然是中国经济增长的最大引擎，中央已经明确多次强调，要因城施策，稳地价稳房价稳预期，要促进房地产市场平稳健康发展。”
他认为中国有着商业地产，包括住房、办公楼和其他商业类地产，能够为REITs提供广阔的市场和大量优质资产，这些资产的REITs业务未来一定会在中国开展。
“但现在试点还没有，我们需要一步一步走，从基础设施也即主要是政府持有的公共资产起步，让中国能够有REITs，让真正的REITs落地中国，然后再加快扩大。”
“我们今后一定要推行商业房地产的REITs应用。”孟晓苏最后表示。
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