量跌价涨，上海楼市上半年回暖明显
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马一凡
“
下半年不确定性依然存在，楼市成交势头或放缓。
”
经历了疫情打击以及市场修复的上海楼市，交出了上半年的成绩单，关键词是“量跌价涨”——根据相关统计，上半年上海新房市场成交套数同比跌了6%，而成交均价则涨了8%；二手房成交套数同比下降9%，成交均价则增长1%。
实际上，今年二季度上海楼市已经实现“量价齐升”，半年数据呈现出的“量跌”主要还是受一季度疫情影响。
今年1月底至2月份，因疫情影响无论是新房售楼处还是二手房中介，几乎都无法开张，不过从3月起，楼市整体向好发展。
根据联城行的监测数据，上海新房市场于3月份开启回暖通道，成交量呈直线上升趋势，在今年5月达到了近一年来的成交量最高峰值。上海超过半数区域的成交量大于供应量，传统中心区域普遍出现供小于求的现象，市场热度较高，全市9个区域出现价格上涨现象，涨幅最大为徐汇区，5月环比涨幅达13%。
而二手房市场热度也随之上升。根据联城行监测的上海二手房市场价格，今年6月是自去年11月份以来均价首次突破“5”字头的月份，价格环比上涨的楼盘占比达到74%，中介带看量明显回升，市场热度高，价格稳中有升。
据上海链家市场研究部监控数据显示，今年上半年，上海全市住宅成交金额5448亿元，成交面积1227万方，成交套数14万套。
其中，半年来新房成交金额1937亿元，同比增长2%，成交面积328万平方米，同比下降6%，成交套数2.8万套，同比下降6%，成交均价54749元/平，同比增长8%。
上半年二手房成交金额3511亿元，同比下降6%，成交面积899万方，同比下降7%，成交套数11.2万套，同比下降9%，成交均价39198元/平，同比增长1%。
无论是一手房还是二手房，上海市场仍然呈现出中高端产品更受欢迎的态势。
豪宅市场的复苏明显强劲于刚需产品。根据仲量联行统计，今年二季度，上海高端住宅的成交量，达到了自2016年以来的最高水平——二季度高端住宅共成交1222套，同比大增148%，环比大增343%。
受疫情影响，上海楼市也出现了结构性变化。
一是中心城区成交量上升，远郊盘热度进一步下降。上海链家首席分析师杨雨蕾对界面新闻表示，新房外环以内成交占比29%，较去年上半年增加了5个百分点，而外郊环间占比由50%下降至45%，“一部分外环以外的购房需求由新房市场流入二手房市场”。
二是购房面积发生了结构性改变。新房市场中，90-110平方米的房子成交量增加了3个百分点，110-140平方米的成交量减少了4个百分点；二手房市场方面，过去成交的面积段主要在50-90平方米，但今年上半年90平米以上的房子成交占比明显增加。
杨雨蕾认为，上半年虽然新房市场量跌价涨，但成交金额先行修复，同比已经回正。主要原因是今年供给端政策出现松动，一是放松限价鼓励开发商积极推盘，二是调整供应结构，中环以内多个高端楼盘入市。二手房在3月底则已经开启修复模式，随着新房成交抬升，带动二手房成交价格。
展望上海下半年的住宅市场，多个研究机构认为，楼市将继续以稳为主。
联城行分析称，7月随着气温升高，二手房带看量会降低，部分楼盘议价空间提升，但走势仍然会保持平稳上涨。
新房市场方面，二季度是上海的传统旺季，三季度市场则步入传统淡季，加上楼市政策稳定，新房热度或将逐步减退。市场处于平稳回升期，大概率不会出现政策对于房地产的倾斜。
第一太平戴维斯则认为，上半年新房限价呈现出一定程度松动，预计下半年会延续这一趋势，高端住宅市场有望持续高供应量。
仲量联行则预判，下半年住宅成交势头可能有所放缓。原因是受疫情延迟的购房需求已经在二季度项目集中入市时释放，且下半年宏观经济不确定性依然存在，住房需求端政策不会有实质性松动，所以住宅价格应该只会有温和增长。
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