大坑挡门！小区加装电梯一波三折，“住改商”业主有没有投票权？
梁铮电影
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大坑挡门！小区加装电梯一波三折，“住改商”业主有没有投票权？梁铮电影
桂馨苑小区3单元门口的大坑已经存在119天，大坑所在的位置原本计划安装一部电梯，而现在只有一个约1米深的大坑，坑内的积水泛着绿光。
近日，桂馨苑小区业主通过成都市网络理政社会诉求平台反映，小区内“住改商”问题严重，居民生活受到商户经营影响，2018年起步的加装电梯项目受到部分“住改商”住户的干扰，迟迟不能动工。
这个大坑背后，是小区悬而未决、持续多年的住改商问题。
▲小区三单元门口的大坑
加装电梯一波三折
背后：小区23个车库22个被住改商
12月2日上午，社区、消防以及业主委员会的负责人在小区3号楼门前讨论大坑的处理事宜。在现场看到，大坑被几块隔离网围着，部分隔离网已经断裂，3号楼的业主只能通过单元门一侧不到半米的临时通道进出。
桂馨苑小区于1997年交房，小区只有一栋楼3个单元，共32户业主，地上一楼有23个车库。小区业委会主任严莉莉（化名）告诉记者，小区内实际居住的只有11户，其余房屋均以租赁或出售的方式变成了库房、企业经营场所。一楼的23个车库除一个物管办公室外，其余均被改作商用。
在不少业主看来，小区的大坑，原因就是住改商。
“我们2018年开始准备加装电梯，因为一楼车库被住改商，所以业主大会上大家投票决定一楼车库业主不能参与加装电梯投票。随之而来的是‘住改商’住户的反对和投诉。”严莉莉介绍，2018年，小区加装电梯准备工作开始，2019年12月首次公示，公示期结束后有小区业主提出反对意见，经过居民协调和安装方案调整后，2020年8月6日电梯项目开工，但开工不久再次遭到业主反对。
记者在一份反对加装电梯申请书上看到，签字反对的既有楼上业主，也有车库业主。
“他们的依据是小区8楼没有产权证明，以及占用公共区域未经过表决同意。”严莉莉表示，“这样的理由很难让人信服，小区七楼八楼是跃层复式，当年的购房发票可以当作‘合法权属证明’。至于占用公共空间，这些年占用公共空间最多的就是住改商用户，他们没有资格来反对。”
▲小区一楼车库
车库业主：
没有征得我们同意，反对加装电梯
严莉莉反映的住改商问题属实吗？这些住改商是否合法？
记者走访发现，小区一楼车库里的企业主要经营办公用品，卷帘门里放着打印机、复印机等产品，几个车库的卷帘门旁贴着收款码。小区业主介绍，“小区1997年交房之后一直存在‘住改商’问题，过去有餐馆也有商店，现在以库房和企业办公场所为主，每天进出导致小区内拥堵，停车难。”
小区楼下6号车库是一家正在经营的货运服务部，从严莉莉提供的一份个体工商户信息查询通知单来看，这家货运服务部在市场监管部门登记的经营场所是一环路南二段6号附3号，即桂馨苑小区的地址，并未具体到6号车库。但记者随后通过天眼查平台发现，这家公司的营业执照已于2019年10月17日注销。
记者联系到6号车库的业主刘先生。刘先生反对加装电梯，并认为自己的经营并不违法，“我们进出的货车没有噪音，反倒是业委会经常锁我们的车。我们的经营也不违法，但一直受到业委会的干扰，这次加装电梯也没有征得我们的同意，我们甚至不知道之前业委会表决的事情。”
对于营业执照已经注销一事，刘先生没有回复。
▲小区一楼部分车库被用作办公用品仓库
住改商业主是否有投票权？
律师这样说
对于老旧小区加装电梯，成都2018年出台了试行意见，物权法中也有所涉及。
成办函〔2018〕134号《成都市人民政府办公厅关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见（试行）》中提到，既有住宅自主增设电梯应当经本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他业主无异议。这份试行意见于2018年8月印发，有效期2年。
《中华人民共和国物权法》76条也规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
那么，刘先生这样的住改商业主有没有投票权？记者为此咨询了律师。
四川君益律师事务所律师徐斌表示，桂馨苑小区的业主如果同时在一楼有车库，那么应该只计一票，对于没有产权证明的业主，则没有投票权。“成立了业委会的小区，可以由业委会代替业主做决定，对于刘先生这种拥有小区产权的住户应有投票权。但如果只拥有车库的所有权而没有产权的话，不能参与投票。”
泰和泰律师事务所律师程颖告诉记者，建议将业主之间的矛盾和加装电梯投票权的争议分开处理。“小区内住改商业主如果拥有产权，产权也受到保护，如果侵害到其他业主的利益，可以通过法律手段维权。对于住改商业主的投票权，既要按照业委会议事规则来进行，也不能违反物业管理条例，小区业主有权参与投票。”
执法队：
将联合执法，对所有违规行为摸排调查
提起桂馨苑小区的问题，棕北社区书记邹军表示问题由来已久。
“桂馨苑小区住改商现象比较普遍，属于历史遗留问题。当初开发商把部分房屋和车库直接出售给了商业用户，2006年原物业撤出后，小区成立业委会自治管理。目前争议集中在小区八楼的产权以及公共空间利用两方面。小区业主只能提供购房发票的复印件，票据上提供的是使用权而非处置权。公共空间的使用上，社区正在协调。”
邹军告诉记者，小区内住改商住户和普通居住住户之间的矛盾一直存在，过去由于纠纷也有业主报警。“此次加装电梯，业主大会通过表决排除了一楼车库业主的投票权，社区咨询律师后认为并不妥当。反对的业主认为没有沟通的平台，我们12月2日下午在街道办再次协调双方，看能否就车库业主的投票权达成共识。”
严莉莉提供的成都市网络理政社会诉求平台反馈显示，10月28日，武侯区玉林街道办会同武侯区综合行政执法局房管中队执法人员前往桂馨苑小区，“23个车库中有22个存在车库改仓库的现象，部分车库甚至存在‘三合一’现象。2楼以上（含2楼）还有21套产权房存在住改商现象，”
武侯区综合行政执法局房管中队执法人员表示，“将针对所有的违规行为进行全面摸排调查，各部门联合执法，协同处理。”
摄影报道
官莉
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