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　　其一，尺度化

　　其一，尺度化。买卖流程拆分，完成专业合作；掮客人方面，买方掮客人和卖方掮客人专业合作。详细包罗将实勘、保护下载软件的使用市肆、录入数据等环节指派专业团队各司其职，低落因为营业穿插而招致的资本信息把持征象。

　　除信息的维度以外，信息的发生方法一样主要。明天的信息消费在很大水平上仍旧依靠于掮客人即所谓的“PGC”，在没有信息庇护的状况下，让掮客人消费和传布实在信息是对兽性的违背。因而，为了完成从底子上挣脱这类场面，一个潜伏的标的目的经由过程互联网的方法低落用户自动消费信息的停滞，缔造更多的UGC方法。假如将来卖方拜托房源的第一打仗点从掮客人和门店走向互联网，那末全部买卖流程都将底子上改动。

　　基于这些思索，增长收集代价的别的路子将会在于：（1）增长效劳的品类，进步一个用户的反复利用代价，这既能够包罗为用户全性命周期内供给包罗租房、新居、二手房等在内的一切住房需求，也包罗环绕买卖供给更多的衍生效劳，如融资、装修等；（2）经由过程供给差同化的效劳进步用户的转移本钱，从而赐与每个用户更多的来由，让他们不分开收集；（3）最主要的，将效劳的范畴由买卖当中提早到买卖之前，从而使收集笼盖的用户根底由买卖用户酿成一切具有房产的用户和一切潜伏的买房用户。

　　那末，怎样才气“重而高效”，潜伏的能够性未来自于两个方面：其一是口碑，假如既有的、汗青的用户根底为掮客人保举客户或反复买卖，可以使效劳的边沿本钱降落；其二是效劳密度，跟着市场范围的扩展，掮客人的效劳密度提拔下载软件的使用市肆，有用事情工夫变长，大概单元工夫内的事情代价质变高，这个阶段的公司便会具有较高的服从，从而有才能使效劳的本钱降落，完成用户范围的进一步范围化下载软件的使用市肆，范围化的正反应得以成立。

　　我们以为，将来买卖流程革新的中心是可以经由过程成立大数据和停止数据阐发360使用市肆下载，鞭策线上的晋级构成闭环优化办理，提拔买卖服从。详细包罗以下环节：

　　整体上，信息维度的扩大、构造干系的互联网化和买卖流程的重塑终极带来的成果将会是掮客行业本钱构造的完全改动，从而完成范围效应与收集效应的极致同一下载软件的使用市肆。在纯线下掮客公司主导的时期，决议企业成败的枢纽身分是范围效应；在互联网的纯媒体化时期，决议媒体公司成败的枢纽身分是收集效应；而在将来，决议企业成败的枢纽则是收集效应与范围效应的完美分离。从这个角度看，这类分离是搅扰险些一切行业到场者的枢纽瓶颈，具有一部门收集效应的互联网公司还没有证实线下范围化的才能，它们大多正处于线下的泥沼中难以自拔；而具有先发范围效应的掮客公司也正在勤奋搭建本身的收集化才能。虽然终极的格式仍旧有必然不愿定性，可是能够肯定的是，将来在挪动互联网革新传统掮客行业的历程当中，假如我们可以既能在交流衣务层面完成范围效应，又能在信息通报和掮客人交互层面完成收集效应，那末，这类两重效应叠加在一同将会发生极强的正反应效应360使用市肆下载，势不成挡对全部行业发生底子性变革，用户体验才具有完全改动的根底前提。（完）

　　其三，数据优化改进。经由过程对相同、带看、客户评价等数据停止阐发，供给客户分级，肯定重点跟踪客户，进步产能。重点跟踪和打破优良客户、提拔客户体验。

　　虽然互联网的呈现和提高从底子上改动了人们相同、获失信息、体验效劳的方法，可是“衣食住行”中的衡宇买卖却仍然改动甚微。不管是线上的信息层面，仍是线下的效劳层面，今朝用户的衡宇买卖体验仍旧欠好，互联网带来的改动非常微小。近两年，挪动互联网更是如火如荼，尺度化的商品范畴和非尺度化的当地效劳范畴都曾经被深入地改动。瞻望将来，在衡宇买卖范畴，互联网将带来如何的变革和从哪些层面带来变革值得探求。

　　其二，成立大数据。媒体只能把握静态信息，只要掌控买卖的公司才气把握活信息。将线下各个环节的买卖举动酿成可权衡、可比力的线上数据，据此判定客户志愿度、肯定买卖得胜的缘故原由等，并据此提出具有针对性的改进步伐。

　　在能够预感的将来，互联网可以在多大水平上革新掮客行业将次要取决于可否打破“三个窘境”：信息窘境、效劳范围化窘境360使用市肆下载、收集化窘境。

　　虽然互联网的呈现和提高从底子上改动了人们相同、获失信息、体验效劳的方法，可是“衣食住行”中的衡宇买卖却仍然改动甚微。在此布景下，巴曙松传授予杨现领博士合著了第三本著作《新中介的兴起与房地产代价链的重构》。该书以为只要把信息的维度从房源信息扩大至决议计划信息，把信息消费和交互的方法由PGC转向UGC，出格是完成拜托的互联网化，信息窘境才气从底子上破解。以下为该书第五章内容精编，敬请浏览。

　　第一，把信息的维度从房源信息扩大至决议计划信息，把信息消费的方法由PGC转向UGC。固然房源信息的片面、实时、实在关于生意单方的买卖决议计划非常主要，可是，在一个冗长的衡宇买卖决议计划中，房源信息绝非局部，“泛决议计划信息”或许愈加主要。详细而言：（1）当地信息，学区、病院、市肆、交通等信息也是组成衡宇决议计划的主要内容；（2）估值信息，当房价完毕单边上涨，趋于双向颠簸的时分，估值关于衡宇买卖的主要性较着提拔。估值的主要性不在于精确性，而在于让消耗者的决议计划更通明、更自动；（3）掮客人评价信息，消耗者遍及对掮客人缺少信赖感，亟待成立一个客观可托的掮客人评价系统。

　　但是，比拟之下，掮客效劳的收集效应遍及偏小。起首，房地产买卖收集没有设想的那末大。固然房产买卖范围超越10万亿，但是极高的每客单价意味着房地产买卖收集能够只触及几万万人，用户根底太小。其次，低频买卖的特性使单一用户的反复买卖代价不高，用户粘性极弱。

　　第一是信息窘境。详细而言：（1）具有媒体属性的公司没法包管信息的实在性和实时性，这是由房地产信息媒体的内涵属性决议的。（2）具有买卖属性的公司没法包管房源信息的片面性。基于买卖和效劳才能，掮客公司常常可以大概有前提包管房源信息的实在性和实时性。

　　第三是买卖流程的重塑。二手房的买卖流程比拟于新居而言更加庞大，但仍根本遵照买卖单方构成意向后停止房款付出，打点相干过户手续的准绳。从今朝买卖流程来看，到场到全部二手房买卖的机构范例很多于五类，此中中介机构到场的次要以拜托到签约的拉拢部门为主。后续触及的买卖手续多为与其他机构的互相共同。市场中绝大大都大型中介公司因为营业的需求，曾经逐渐向签约后的金融买卖环节停止了浸透，包罗存款、房款的付出与羁系等方面都构成了成熟的营业系统。

　　最初，信息交互的方法也是影响信息质量的一个主要方面，明天的卖方与买方在很大水平上仍旧在经由过程掮客人完成信息交互，将来估计会有更多的方法让生意单方在信息层面完成间接交互，从而把掮客人呈现的机会推到线下的效劳端。

　　第二是效劳的范围化窘境。相对别的行业，房地产买卖的范围效应则没有那末较着，这里有两个缘故原由：其一，线下效劳自己很重，依靠人，短少范围效应，供给下一次效劳的边沿本钱不克不及够较着降落；其二，抵达范围效应的临界点不简单得到，大部门公司的范围只能连结在临界点之下，小公司流行。

　　在美国，全部20世纪的绝大部合作夫里，房地产掮客行业都是手工或家庭作坊式的。最大的、天下性的掮客公司也都很小，200个掮客人曾经算是至公司。1970年开端的几个草创公司经由过程特许加盟的方法走向天下化和范围化，比方建立于1973年的21世纪、建立于1971年的ERA。这些公司之以是能在厥后愈来愈大，是由于它们都采纳了轻资产的特许加盟形式，素质上反应的是品牌的范围效应。

　　澳大利亚则是另外一个风趣的案例。在互联网之前，这个国度并没有相似于美国的传统平台MLS，掮客行业的中心构造干系是“公司+掮客人”。20世纪90年月中前期，跟着互联网序言的兴起，房地产媒体公司REA经由过程结合本地最大的掮客公司，对接它们的内部ERP体系，完成了房源的整合和互联网化，真房源的完成进一步增进了用户的增加。当房源与用户平台开展到必然范围，REA对掮客公司和掮客人的把持才能便闪现出来，明天90%以上的澳大利亚掮客人都是REA的付费客户，从而使之在客观上成为一个互联网化版本的MLS。假如说美国的互联网带来的构造变化是“互联网+自力掮客人”，那末，澳大利亚的变化则是“互联网+掮客公司”。

　　第三是收集化窘境。收集的代价取决于曾经毗连到这个收集的其别人的数目，毗连到一个较大的收集比毗连到一个小的收集会发生更大的用户代价，即越大越好下载软件的使用市肆。这类收集效应之以是更主要、更激烈，是由于它能发生更大的正反应效应。正反应一旦成立便势不成挡，终极的成果是赢者通吃，发生把持。在房地产范畴，更多的买方会吸收更多的房源下载软件的使用市肆，更多的房源也会吸收更多的买方，即生意单方之间的平台具有必然水平的收集效应。同时，假如一个平台可以同时吸收充足多的买方和卖方，那末它也会引致更多的掮客人利用，从而使“盘、客、人”在这个平台成立一个“三方交互干系”。

　　从美国的理论来看，互联网带来的改动是把传统意义上的“MLS+掮客人”构造干系改变为“互联网信息平台+掮客人”，从而招致旧有的MLS平台在个体都会的式微，掮客人依托互联网走向愈加自力的标的目的。比方，明天的掮客人能够在将房源录入MLS之前先展现到互联网上，大概间接离开MLS，只在互联网上展现，今朝这一比例正在快速上升。

　　在互联网的海潮下，中国将来的构造构造许多是一种复合的干系，即公司化的互联网平台+办理者+掮客人：（1）最终的互联网平台能够从公司内部延长出来，只要居于把持职位的掮客公司才气完成线上的真房源，才气真正吸收潜伏用户，成立房源与用户的双边平台。因而，假如说美国事市场化的MLS，那末中国将会呈现公司化的MLS。（2）平台上的作战单位既非公司360使用市肆下载，也非自力掮客人，而是混淆在一同的“A+M”。在短少划定规矩和掮客人专业本质遍及较低的布景下，M的存在是以须要的办理来替代没有划定规矩的市场，从而提拔买卖服从。（3）持久来看，假如职业化掮客人时期终极降临，这类构造干系终极也能够过渡到“公司化平台+职业化掮客人”。

　　第二阶段是我们所了解的“E2E”阶段（End to End）。这一阶段的枢纽变革是：（1）线上与线下的界线开端消逝，互联网公司从媒体走向买卖，贸易形式从告白转换为佣金，能够说是媒体掮客化；买卖型掮客公司从线下走向线上，开端打造本人的线上平台，能够说是掮客互联网化。（2）买卖闭环的构成，这个阶段的行业代表性公司都开端愈加夸大交流衣务的才能，纷繁打造属于本人的、可控的买卖生态和买卖场景，尽能够把握从流量到买卖的更多环节，此时，权衡公司才能和合作壁垒的枢纽点在于买卖服从和买卖份额。

　　第一阶段是所谓的“O2O”阶段。这一阶段的典范特性有三个：（1）买方的互联网化居于主导。与卖方比拟，买方与互联网的分离更早更深更自动，表如今数据上，卖方的互联网拜托占比仍然极低，以至能够疏忽。（2）媒体化，背后的中心驱动力是消耗者留意力的转移，互联网成为买方获失信息的第一渠道。同时，告白随着眼球走，互联网公司的贸易形式以线上告白为主，互联网打击和替换的是线）线上与线下既别离又协作，二者处于“心心相印”的为难形态。线上的互联网媒体公司通报信息，线下的掮客公司供给效劳，可是，简朴粗鲁的互联网端口告白形式没法从底子上提拔信息交互的服从，相反却加重了线下掮客公司之间的恶性合作。

　　（本文节选自《新中介的兴起与房地产代价链的重构》，巴曙松、杨现领著，该书已由厦门大学出书社出书刊行）

　　第二是构造干系的重塑。互联网能够视为一种新型的构造干系，它会重塑公司与掮客人之间、掮客人与掮客人之间，和掮客人与办理层之间的干系。

　　那末，比照美国和澳大利亚，中国既没有独家拜托，也没有MLS和完整的游戏划定规矩，这意味着任何一个互联网媒体都难以经由过程对接掮客公司的ERP完成真房源，也意味着短时间内不克不及够呈现自力掮客人的构造干系。

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